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（以下内容从财信证券《房地产市场专题报告：日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示》研报附件原文摘录）　　投资要点

　　日本的宏观经济走势和房地产市场变化表明，宏观经济向好是驱动房地产发展的关键。80年代的泡沫经济催生了日本房地产市场的第一轮高景气时代，而随着泡沫经济破裂，日本房地产市场陷入长期衰退。2012年以来日本经济逐步复苏，2013-2023年日本GDP年化增长率超过0.5%，相比“失去的二十年”期间长期接近于0的增速已有所改善，日本房地产市场也随之企稳回暖。

　　日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的持续发展。自2010年起，日本人口陷入持续的负增长，2023年日本推计总人口相比2020年普查人口减少近180万人。人口总量减少对日本房地产市场的整体需求造成一定影响，但日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的稳定发展。以东京为代表的大都市长期维持人口净流入的状态，为其住房需求的增长提供了有力支撑，如东京土地价格近10年以来总体维持正增长，年化增长率达4.45%。此外，在老龄化趋势下，老年居民为了得到更好的养老服务，也将大量向大都市迁移。因此，日本房地产市场的区域性特征将进一步凸显，都市圈需求将稳定增长，而中小城市的需求空间可能将持续收窄。

　　日本和我国的历史经验表明，房地产市场的表现主要取决于宏观经济环境以及人口结构的变化。短期来看，宏观经济的复苏程度以及市场预期是决定房地产市场走势的关键因素。当前我国宏观经济的复苏基础尚不牢固，市场存在房价继续下行的预期，因此房地产市场预计将继续磨底，市场拐点仍然有待观察。长期来看，人口是影响房地产市场发展的最重要因素。与日本相同，我国当前也面临人口负增长和老龄化问题，2023年全国人口相比前值减少208万人，这将对我国的总体住房需求产生一定冲击。从人口的区域结构来看，我国房地产市场的区域性分化较大，大部分核心城市维持人口净流入，住房需求仍有增长空间。考虑到取消或优化限购政策已成为当前房地产支持政策发力的主要方向，前期被积压的购房需求有望得到一定程度的释放，对核心城市市场回暖形成支撑。

　　投资建议：短期来看，我国房地产市场能否回暖主要取决于宏观经济的复苏程度。考虑到我国宏观经济整体呈弱复苏态势，叠加房地产支持政策的加速落地，房地产市场终会恢复健康发展，但是由于当前经济基本面仍然较弱，房地产市场的拐点还有待观察。在行政限制逐步放松的趋势下，后续一二线核心城市有望率先回暖，国资入局救市也将进一步加大国企对房地产市场的影响，建议重点关注在核心城市布局较多、债务结构健康、业绩稳定的国有房企。

　　风险提示：政策效果不及预期；房企债务风险蔓延。