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（以下内容从国金证券《2024年下半年公募REITs投资策略：资产分层、量化赋能，多视角解锁策略选择》研报附件原文摘录）　　国内公募REITs上市运作至今已有三年，市场已进入扩容提质、向常态化发行不断迈进的阶段；对于投资者而言，在国内利率中枢处于下行通道、高息资产稀缺的环境下，REITS作为分子端相对稳定的一类高分红资产，有望成为资产配置环节中的重要角色。本篇报告重点聚焦于2023年以来REITS一、二级市场的新变化，从底层资产经营情况和收益分配情况两个维度出发对REITs基本面进行解析，并详细梳理了投资者类型的变迁；对应至投资策略部分，本文基于多重投资视角全面梳理和构建了可参考的策略框架，提出了相应的配置思路，并创新性引入量化手段，一方面探索各类指标对REITs收益的预测能力，另一方面尝试借助有效因子赋能组合构建。

　　市场回顾

　　一级市场方面，2023年四季度以来上新节奏显著加快，并且在经历了2023年部分产权类项目退租以及续租租金不及预期等黑天鹅事件后，2024年以来获批通过的产权类REITs均在针对交易所问询函的反馈回复中明显压降了估值；在发售环节REITs定价逐步趋于谨慎，多数REITs最终认购价格贴近询价区间下限。二级市场方面，2023年以来底部反弹行情主要由政策利好催化，在贝塔属性的反弹演绎过后，二级市场定价仍将回归至底层资产基本面、市场风险偏好等要素。

　　基本面解析2023年以来国内宏观经济虽温和复苏，但结构分化仍然明显，在经济波浪式的修复进程下，部分REITs底层资产运营基本面同样呈现出波动态势。板块层面，保租房与能源类REITs业绩韧性优势稳固，仓储物流REITs受供需及欧美贸易等要素影响，业绩稳健性有所下滑，产业园区、高速公路REITs内部分化明显，而一季度新上市的消费类REITs整体经营稳健，业绩符合预期。分红方面，2023年多数REITs实际分红水平符合预期，纵向对比来看多数REITs近两年分红率具备稳定性，2023年分红率相比2022年基本持平，部分高速类REITs边际改善明显。

　　投资者结构梳理

　　从整体的持有人结构来看，机构占比超九成，能源类与保租房板块REITs机构持有比例整体较高，并且2023年以来多数REITs流通份额结构趋于分散；结合年报/半年报披露的前十大流通份额持有人明细来看，机构自营、保险资金为主要参与类型，其次是证券公司资管计划与专业投资管理平台；同时2023年以来，信托资金以及商业银行理财对REITs的投资力度有小幅增加，公募FOF也首次出现在REITs前十大流通份额持有人名单中，机构类型向多元化方向小步迈进。

　　多重视角下的配置策略选择

　　从一级市场、二级市场以及量化赋能三类视角出发，其中在二级市场维度，首先基于自上而下视角从大类资产比价、REITS自身估值判断、内外部流动性环境三个维度判断REITS投资性价比并把握择时窗口；其次在组合构建上，考虑到不同行业板块的REITs在经营特征、二级市场价格变动特征方面呈现出分化和差异，因此可考虑在资产分层的基础上，按照配置型底仓+适度交易的思路优选标的。此外，伴随REITs市场可回溯数据期的增加，为了探索各类指标对REITs收益的解释性与预测性、识别REITS市场投资特征，本文借助量化手段搭建由不同维度指标构成的多因子体系，并进行因子有效性检验，利用有效的因子尝试构建量化视角下的REITs组合，从结果来看，基本面因子、规模因子、动量因子对于预测REITs未来收益相对有效，并且借助这三类因子所构建的REITs组合相较基准指数的表现占优，年化超额为10.10%。

　　风险提示：政策调整风险、项目运营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。