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中国房地产专题:从先行指标到破局路径:2025年初核心城市稳市场趋势研判

2025-03-04 17:13 立鼎证券 查看PDF原文

(以下内容从立鼎证券《中国房地产专题:从先行指标到破局路径:2025年初核心城市稳市场趋势研判》研报附件原文摘录)  研究视点

  2024年下半年以来,在存量及增量政策的双重作用下,房地产市场呈现出积极的变化,四季度全国商品房网签成交数据亮眼,房价指数也逐步回稳,市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异,上海、杭州等核心城市一马当先,土地与新房市场多项核心指标率先企稳向好。

  在此背景下,深入探究典型城市“稳市场”的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、房价水平、库存压力等多个维度,对典型城市进行剖析,旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队,以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题,为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据,本文主要观点如下:

  1.典型城市兑现政策成效,核心指标整体企稳向好。2024年下半年以来,在供需两端政策协同发力下,房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升,一线城市表现尤为突出,深圳新房成交同比激增146%。一二手交易链条恢复,四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41%,武汉等城市新房占比突破50%。狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米,消化周期环比缩短至19个月。

  2.深圳引领成交规模复苏,部分城市仍处筑底深水区。2024年,深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市,新房同比增24%、二手房增48%,四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场率先兑现政策利好,成交实现同比增长,一手房交易量仍在持续下跌。

  3.成都、西安人均购房面积超1.5㎡,购房需求仍保持相对旺盛。从历史数据发展经验来看,一般人均购房面积在1.5平方米以上时,意味着城市正处于购房需求的快速释放期,成都、西安、重庆、长沙等城市该项指标均位居前列,显示城市需求侧仍有较强的发展韧性。

  4.房价指标现积极信号,凸显结构性机会。典型城市租售比均值达1.8%(超存款利率),重庆(3.05%)、长沙(2.42%)回报率领先。长沙房价收入比仅7年,居民月收入可覆盖零首付贷款月供。四季度70城房价降幅收窄,一线城市房价环比率先回正,青岛、北京高档项目抗跌性显著

  5.库存压降加速,优质板块价值显现。2024年青岛等9城库存减少超100万㎡,徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元,18个月以内板块成交占比达64%。

  6.投资聚焦确定性,头部城市盈利优势显著。市场化企业拿地高度聚焦优质土储,2024年四季度以来,杭州、上海优质宅地溢价率频频突破破50%。近两年典型城市开盘项目近八成盈利,2024年杭州有101个项目实现了正收益。

  7.八城有望率先破局,精准调控仍是关键。杭州、上海、成都等八城多指标表现优异,2025年企稳回升可期。广州(严控供地)、长沙(租售比2.4%)、重庆(租售比3.05%)单项优势突出,也有望迎来更多积极变化。建议核心城市提振需求与优化供给并重,通过存量盘活与需求分层激活实现供求新平衡。

提示:本文属于研究报告栏目,仅为机构或分析人士对市场的个人观点和看法,并非正式的新闻报道,本网不保证其真实性和客观性,一切有关该股的有效信息,以沪深交易所的公告为准,敬请投资者注意风险。

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