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（以下内容从上海证券《公募REITs系列研究报告：2025年我国REITs市场回顾与展望》研报附件原文摘录）　　摘要：

　　2025年REITs市场仍保持较快发展，全年共发行20只，仅次于2024年，全年发行规模为402亿元，仅次于2022年和2024年，但如果加上扩募规模的话，则2025年REITs总募资规模也仅次于2024年。2025年发行市场主要特点有：1）政策面持续推动REITs发展和创新，基础资产类型再次扩容和常态化扩募；2）2025年配售比例始终保持低位，但首日涨跌幅出现较大波动；3）REITs管理人继续增多，市场集中度较高。

　　2025年产权REITs整体经营状况较平稳，保障房REITs和消费设施REITs是上市后经营状况较好，多数REITs在2025年经营业绩获得改善，两者租金水平保持稳定，也是出租率最高的两类资产；仓储物流过去一年经营状况相对较差，仅少数REITs经营状况提升，但仓储物流出租率则保持相对稳定，最新季度经营状况有所改善；产业园过去一年经营状态也较差，2025年随着出租率和租金水平的下滑，营收和EBITDA也出现明显下滑，不过最新季度经营状况略有改善；数据中心REITs上市时间较短，最近两个季度出租率很高且保持稳定。

　　从特许经营权REITs经营状况来看，大多数呈现出较明显的周期变动特征，2025年整体经营状况相对平稳。其中生态环保REITs在2025年经营状况改善，上市后基本上处于缓慢增长的趋势，富国首创水务增长趋势更明显；清洁能源REITs在2025年经营状况出现明显分化，半数REITs经营改善，而清洁能源上市以来的长期趋势也出现明显分化现象；收费公路REITs过去一年营收小幅下滑，而EBITDA表现略好，长期来看，收费公路经营状况相对稳定，多数REITs上市后经营状况改善。

　　随着产品数量增加，2025年REITs累计分红175次，较2024年大幅增长，其中2025年上半年成立的大多数REITs也进行了年内分红。2025年REITs总分红金额为109亿，占2024全年可供分配金额的比例为88%。产权REITs分红比例低于特许经营权REITs，都明显高于股票指数。REITs分红收益率2022年到2024年连续三年增长，而2025年出现下滑，变化趋势与股票指数类似。产权REITs各资产类型的分红收益率差异较小，2025年分红收益率最高的是消费设施和仓储物流，在5%左右，最低的是保障房，3.2%左右。特许经营权REITs各资产类型分红收益率变化较大，2025年最高的是收费公路，为9.32%，其他资产类型都在6.8%左右，其中清洁能源过去两年分红收益率下降最为剧烈。

　　REITs市场在经历了2023年市场大幅调整，表现弱于股票市场后，2024年则整体表现较好，尤其是REITs市场从2024年5月保持平稳向上态势，走出了与股票市场不同的独立行情。2025年也迎来反弹中伴随调整的震荡行情，只是幅度更大，且REITs市场与股票市场走势相反，继续走出独立行情。全年来看，REITs整体收益率为7.55%，明显不及沪深300和中证500，但略好于中证红利指数。其中产权REITs收益率为12%，但不同资产类型差异很大，表现最好的消费设施和最差的产业园，收益率差距超过30个点；特许经营权REITs收益率为2.61%，不同资产类型差异较小。2025年产权REITs波动率在大于特许经营权REITs的情况下，最大回撤却小于后者，也进一步显示出两者的差异性。

　　2025年不同类型REITs之间表现出很强的正相关，产业园与其他类型的相关性最高，而水利设施与其他类型相关性最低。与2024年相比，2025年REITs市场与股票市场呈现出弱负相关，而与债券市场正相关性增强，显示出REITs市场股性减弱、债性增强。其中保障房与股市负相关性最强，而与债市正相关性最强。

　　2025年开始REITs换手率逐渐走低，与中证500的差距逐渐拉大，与沪深300指数的差距逐渐缩小，并且从下半年开始REITs换手率与沪深300指数持平，有时甚至低于沪深300指数。REITs上市以来的个人投资者持有比例呈现出明显下降趋势，截止2025/6/30，个人投资者持有比例为2.79%，预计个人投资者比例仍将保持低位，REITs市场机构主导的格局可能短期内难以显著改变。从不同资产类型的个人偏好来看，生态环保的个人投资者比例为17%，明显高于其他资产类型。

　　风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。